به گزارش عصر تجارت، در سال ۱۴۰۳، دو قانون مهم در حوزه معاملات املاک و اجاره به تصویب رسید و لازمالاجرا شد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها. علی حسنپور مافی، وکیل پایه یک دادگستری، در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» به برخی ابهامات و چالشهای اجرایی این قوانین پاسخ داد.
او در توضیح دلیل تصویب این دو قانون گفت: «یکی از اصلیترین اهداف، کاهش اختلافات ناشی از اسناد عادی است. اسناد غیررسمی همواره منشاء نزاعهای متعدد بودهاند و با اجرایی شدن این قوانین، معاملات مردم شفافتر، معتبرتر و در برابر کلاهبرداریها مقاومتر خواهد شد. همچنین این قوانین مسیر دریافت مالیات و عوارض را هم هموار میکنند.»
با این حال، حسنپور مافی افزود که اجرای این قوانین با تغییرات گستردهای همراه است و هنوز بسیاری از مردم، دستگاههای اجرایی و حتی برخی حقوقدانان به طور کامل با مقررات جدید آشنا نشدهاند. بخش عمدهای از آییننامههای اجرایی هنوز تصویب نشده و سامانههای الکترونیکی لازم برای ثبت اسناد عادی نیز هنوز به طور کامل راهاندازی نشده است.
اهمیت اطلاعرسانی و مشاوره حقوقی
این وکیل دادگستری تأکید کرد که مردم باید پیش از هر معامله ملکی اطلاعات کافی داشته باشند. او هشدار داد که عدم رعایت قوانین جدید ممکن است موجب باطل شدن قرارداد، عدم امکان پیگیری حقوقی، یا تحمیل جریمههای مالیاتی سنگین شود. به گفته او، «جهل به قانون مسوولیت را رفع نمیکند و زیاندیده نمیتواند به عدم آگاهی خود استناد کند.»
اسناد سبزرنگ و محدودیتهای معاملات
در قوانین جدید، اسناد صادره پس از لازمالاجرا شدن قانون، به صورت تکبرگی، سبزرنگ و حدنگار هستند تا از اسناد قبلی متمایز شوند. برای خرید، فروش یا اجاره بیش از دو سال این املاک، تنظیم سند رسمی الزامی است و قراردادهای عادی دیگر اعتبار قانونی ندارند. حتی اجاره واحدهای مسکونی باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت، مشکلاتی مانند عدم صدور دستور تخلیه یا جریمه ۵۰ درصدی ارزش اجاره ایجاد میشود.
نقش مشاوران املاک و ثبت پیشنویس
طبق ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، مشاوران املاک موظفند پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت کنند و سپس برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی منتقل شود. حسنپور مافی توضیح داد: «ثبت پیشنویس به معنای انعقاد قرارداد نیست و مردم نباید وجهی نزد مشاوران املاک پرداخت کنند، زیرا قرارداد هنوز معتبر نشده است.»
املاک فاقد سند و سامانه جدید
یکی از ابهامات متداول، وضعیت املاک فاقد سند رسمی است. حسنپور مافی گفت که اسناد عادی مانند بیعنامهها معتبر هستند و سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ظرف یک سال از تصویب قانون باید راهاندازی میشد، اما هنوز آغاز به کار نکرده است. بنابراین مردم باید منتظر اعلام رسمی شروع به کار سامانه باشند.
ثبت قولنامه در دفتر اسناد رسمی
در نهایت، این وکیل دادگستری به امکان ثبت قولنامه و تعهدات پیش از معامله در دفاتر اسناد رسمی اشاره کرد و گفت: «دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند به درخواست طرفین، قراردادهای خصوصی مربوط به اموال غیرمنقول را ثبت کنند و تمام جزئیات مالی و شرایط قرارداد در سند درج شود.»
